[부동산] 무정책 부동산 시대 (f. 언더스탠딩 채상욱 작가)

 

 

 

부동산 무정책의 시대다!

 

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한국 부동산원 기준

현재 부동산 가격의 낙폭이 증가 중

하지만 2022년 연초 대비

전국 2%대 하락정도이다.

 

재작년과 작년 합산해

지수가 대략 20~25% 정도

상승을 했다고 본다.

그리고 미국이 지수가 50% 올랐다.

미국이 폭등했지만 한국도 많이 올랐다.

 

그리고 현재 전체 지수가 하향을 그리고 있다.

고금리 기조하에 되돌림이 있는 것 같다.

 

거래량이 너무 적어 하락세라고 하기

어렵다는 이야기가 있는데

하락장에서 거래량이 많았던 경험은 없던것 같다.

 

보통 하락장에서 거래량이 오르는 것은

가격의 바닥을 보고

상승으로의 모멘텀 구간에서

거래량이 증가하는 것이다.

 

하락장에서느 모두 팔고 싶어하는데

거래량이 증가할 수가 없다.

 

상승장에서 거래량이 나오는 것은

팔고자 하는 사람이

본인의 수익률이 달성된 것도 있고

더 오를 것으로 생각되어

사는 사람도 있는 것이다.

 

그래서 상승장에 거래량이 많다.

 

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2019년에는 아기자기한 시장이었던 것 같다.

 

박근혜정부의 9.1 대책으로

부동산 공급을 하지 않겠다는 신호를 보냈다.

(신도시 건축 없고 구도심 재건축 재개발)

 

분양가상한제 (분상제),

재건축초과이익환수 (재초환)를 풀고

안전진단 완화 그리고

각종 인센티브와

대출 장려까지

 

주택가격을 움직이는 수급과 대출을 모두 풀었다.

 

이후 시장을 전망할 때

작은 단위에서 이야기를 많이 했다.

'투자자들이

주택임대사업자, 작은평수 6억이하로

투자수요가 몰리고

대형은 약세고 어쩌고저쩌고'

 

이런 분석이 아기자기 했다고 생각한 이유가

결국 기저에는

9.1 대책으로 인한 정부의 공급 중단 신호로 

'공급이 부족하다'는

논리가 사람들의 심리를

지배했기 때문으로 생각된다.

 

결국 어떤 정책을 내보여도

그리고 그 정책으로 시장을 해석해도

공급부족이라는 기초 위에

부동산 시장이 움직이는 구조였다.

 

그리고 2020년 6월

코로나로 인해

제로 금리 시대를 맞이하였다.

 

제로 금리 앞에

정책이 어떻게 되든

대출금액이 엄청나지고

구매력이 폭발하니

 

2년 동안 모든 지역

모든 주택 모든 평형을

다 밀어 올렸다.

 

그리고 이 구간에서

임대차 2법으로 전세가가 폭등했다.

 

 

2022년 현재는 금리가 올라가는 구간으로

사람들의 구매력을 줄어들고 있다.

이로 인해 코로나 이전으로

가격 되돌림이 일어나고 있다.

 

2019년 말과

2020년 이후 시장은 

완전히 구분되어야 한다고 생각한다.

 

미국과 같은 경우도

2020년 케이스-쉴러 지수(전미주택가격지수)가 

200point 였는데

2년 뒤 300point가 된 것이다.

 

13년 동안 완만히 오르다가

2년만에 1.5배가 된 것이다.

(연준 의장도 이례적으로

부동산이라는 특정 자산의

조정이 필요하다고 이야기 했다)

 

이러한 맥락에서 본다면

2020년 초반의 가격 구간으로

돌아와줘야 거기서부터

펀더멘탈을 이야기할 수 있을 것 같다.

 

이는 PIR과 연결이 된다.

(price to income ratio- 내 급여 대비 자산가격이 몇 배인가)

 

국토부에서도 급여수준 대비

집값이 높다는 판단을 하는데

원희룡 국토부 장관이 이용하는 급여수준은

3분위이다.

(1분위는 가난, 5분위는 부자)

그리고 PIR 에서

최소 주택 구매가능한 기준이 3분위이다.

 

자료상

2020년까지는 5분위도 3분위도 비슷한 구간에서 

평평한 모양(소득이 집값상승을 따라갔다는 의미) 이었지만

2020~2021년은 PIR이 25%가 상승한 것이다.

즉, 소득이 집값 상승을 못따라가 가고 있고

기존 대비 25%의 차이를 보이는 것이다.

국토부는 이 25%가

너무 과도하게 오른 것이라고

생각하는 것이다 

 

따라서 지금의 급여수준을 감안한다면

주택 거래량이 상승하기란 어렵다.

 

정리하자면

지금까지 낮은 금리와

제로금리라는 큰 흐름속에 

집값이 큰 폭으로 상승하였지만

이제 금리가 오르는 구간에서

(우호적 금리 흐름이 없어진)

정책에 따라 시장이

가변적인 환경이 되었다.

 

그리고 박근혜정부의 9.1 대책 이후

5년 뒤 2019년

공급을 늘리는 쪽으로 선회한 것은

부동산의 큰 방향이 바뀐 것이다.

 

이렇게 금리와 공급으로

큰 영향을 받는 곳이 인천과 대구이고

부산과 서울이 공급이 적다보니

상대적으로 적은 하향세를 보이는 것이다.

 

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그렇다면 이제서야

부동산에 영향을 줄 수 있는 정책은

현재 어떤 방향인가?

 

무정책의 시대이다.

 

올해 2월 25일

국민의 힘에서 발표한 대통령 공약에서

부동산 전문가들의 내용을 보고

부동산에 큰 바람이 불 것을 예감했으나

 

 4월 인수위에서

부동산 전문가는 한명도 없고

국토부에서 인수위로 단 한 명이 보내졌다.

 

선거는 부동산이 쟁점이었는데

부동산에 진심인가 하는 의구심이 들었다.

 

이후 원희룡 장관 청문회때는

부동산 대책을 발표하는 것이 아니라

전체적인 관점을 이야기하는 것이라고

언급 했다.

이후 새정부 출범 후 100일 내

부동산 정책을 발표하겠노라고 했다.

 

그리고 99일 차 전격 발표를 실시하는데

재건축 안전진단관련 대책은

년말에 발표할 예정(?)

재초환은 9월에 발표예정(?)

1기신도시 마스터플랜(계획)은 2024년에

 

예정뿐인 발표에 여론의 질타가 심하니

그렇다면 신속히 하겠다~

 

새정부 이후 가장 큰 부동산 정책은

9/21 조정 지역 해제뿐이었다.

 

그래서 무정책의 시대라고 생각한다.

 

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정부가 발표한 종부세법 개정안은

결국 여소야대로

국회통과가 어려워진 상태이다.

 

그런데

재초환을 대폭 개정하겠다는

개정안을 낸 상태이다.

과연 통과가 될까?

 

호기롭게 낸 첫 번째 정책도

기스가 난 상황에서

두 번째 정책까지

무마된다면

24년 총선 전까지 나올

다른 모든 정책들이 의미가 있을까 싶다.

 

결국 무정책의 시대이다.

 

정책도 무의미 한 시기에

결국 금리가 중력처럼

수요를 아래로 끌어당기는 시기에

부동산의 핵심인물은 결국

이창용 한국은행총재가 되었다.

 

이창용 총재는

'한국은행은 정부로부터 독립되었지만

연준으로부터는 아니다.'

라고 정확히 발언했다.

 

그리고 시장이 냉각되면서

공급이 다시 안되기 시작하는 것 같다.

 

내 생각

전망은 맞을 수도 틀릴 수도 있다.

오를지 내릴지 아무도 알 수 없다.

그리고 자신의 관점을 가지는 것이 중요하다.

관점을 가지는 것은 결국 

그 흐름을 쫓는 것이고

기회를 볼 수 있는 안목이 생긴다는 의미다. 

 

아무래도 정부는 

집값이 갑자기 폭락하기 전까지는 

크게 시장에 개입하지 못 할 것으로 보인다.

개입하려고 해도 

야당을 설득할 명분이 부족할 것이기 때문이다.

 

아무리 변동금리에 가계대출이 많다고 해도

결국 정부는 대를 위해 움직이거나 

그들의 정치적 생명을 위해 움직일 것이다.

내 중심이 아니라 그들 중심으로 봐야한다.

 

다들 금리라고 외치고 있지만

사실 부자들은 지금

아파트가 아닌 다른 것에서

또 다른 기회를 잡고 있지 않을까?