[부동산] 중요한 것은 가격이다! 싸면 사자! (f. 삼프로TV - 이광수 위원)

 

삼프로TV 이광수위원

 

 

주택 시장을 뜨겁게 달군 둔촌주공 분양

(올림픽 파크 포레온)

 

분양이 잘 안 된 것은 아니다.

주목할 점은

사람들의 관심이 낮아진 것이다.

 

이는 2023년 시장을 전망을 위한

지표로서 의미가 크다.

 

미분양 증가는

부동산 시장에 악재로 작용할

가능성이 크기 때문에

분양 시장이 방향이 중요하다.

 

사실 미분양이 되면

건설사는 분양을 안 하거나

연기하면 된다.

 

하지만 건설사가 분양을

계속해야만 하는

이유가 있다.

 

첫 번째 이유가

토지를 차입을 통해

매입해 놓았는데

금리 상승으로

이자비용 감당이 어려워진다.

 

이자비용 감당을 하기 위해서라도

분양을 해서 

비용을 마련해야 하는 것이다.

 

두 번째 이유는

부동산 PF(Project Financing) 때문이다.

 

레고랜드 등의 사태로

현재 부동산 PF의 만기 연장이

잘 이루어지지 않고 있다.

 

자금 경색으로

건설사들은 울며 겨자 먹기로

분양을 진행해야만 하는 상황이다.

 

내년 분양 물량은

전국 22만 호를 예상하고 있다.

 

확실히 올해보다는 줄어든 숫자다.

 

그리고 전국 분양률이

현재 80%대로 하락했다.

미분양은 20%이다.

 

현재 상황과

동일하다고 가정한다면 (20% 미분양)

대략 20만 가구 중 4만 가구가

미분양이 되는 수순이다.

 

미분양의 증가만으로도

부동산 시장은 활력을 잃을 

가능성이 높아진다.

 

그렇다면

시행사 혹은 건설사가

분양 가격을 내려면 되지 않나?

 

하지만

이윤 추구가 목적인 회사는

처음부터 할인을 하지는 않는다.

 

일단 초안대로 진행하고

분양이 되지 않으면

단계적으로 진행할 것이다.

 

첫 단계로

계약금을 낮춰주거나

추가적 혜택(경품)을 주거나

종국에는 할인 분양까지 갈 수 있다.

 

2023년의 부동산 전망과

가격의 지침을 알려드리기 전

우리가 근원적으로 알아야 할 부분이 있다.

 

지금의 부동산 시장이

좋지 않은 이유다.

 

대부분 금리 인상이 그 이유라고 한다.

 

하지만 금리 인상이 주된 요인은 아니다.

 

 

 

 

많이 올랐기 때문이다.

 

가격이 많이 오르지 않았다면

금리가 상승해도

가격이 하락하지 않는다.

 

그림은 서울 아파트 실거래가 평균

호당 가격이다.

 

최근 3~4년간 급등했다.

 

오른 가격에 금리가 인상되어서

하락하는 것이다.

 

많은 사람들이

'금리 인상이 중단되거나

인하되면 다시 부동산 시장이

좋아질 것이다.'

라고 말한다.

 

그렇지 않다.

 

가격이 내려와야

다시 올라간다.

 

가격이 내려왔지만

정책이 완화된다고 사면 안된다.

 

 

 

송파구 33평 대단지 아파트 실거래가이다.

 

2018년부터 가격 상승이 시작된다.

 

2019년에는 거래 건수가

163건으로 굉장히 많다.

 

그리고 2020년부터

거래 건수가 줄어들며

가격이 더욱 상승한다.

 

2021년 갑자기 거래량이

32건으로 줄어드면서

가격이 최고치에 다다른다.

 

거래량이 받쳐주지 못한 상태의

가격 하락은 통계 지표로서

유효하지 못하다고 한다.

 

하지만 이는

가격이 최고점에 이를 때도

마찬가지다.

 

따라서 최근 가격 하락은

거래량이 없어서가 아니라

불가피하게 가격 변동이 큰 경우에

나타나는 현상이다.

 

위의 송파 아파트가

26억 5천에서

현재 19억 8천에 거래된다.

 

2019년 후반의 가격으로

돌아갔다.

 

 

 

2021년

거래가 안되면서 가격이 올랐다.

 

이때 누가 집을 샀고

누가 집을 팔았을까?

 

무주택자의 주택 매입이 증가한다.

 

거의 100만 명의 무주택자가

집을 매수했다.

 

그리고 다주택자는 집을 팔았다.

 

부동산 투자의 경험이 많고

수익을 낸 사람이

대부분 다주택자다.

 

2021년까지 무주택자인 분들은

부동산 투자를

잘 모를 가능성이 높다.

 

안타까운 부분이 이 지점에 있다.

 

높은진 가격에

다주택자가 판 주택을

무주택자가 많이 구입한 것이다.

 

또 다른 문제는

무주택자들이 실수요를 위해

집을 구입한 방법이

전세 갭 투자라는 점이다.

 

실제 감당할 수 있는 금액의

주택을 구입해서

실거주를 하면 주택 가격이

하락해도 상관이 없다.

 

하지만 전세를 끼고

좋은 입지, 고가의 주택을 구입하면

결국 전세가 하락하는 순간

집을 급매로 팔 수밖에 없다.

 

아쉽게도

무주택자 분들이

주택 가격이 오를 때 매수하고

주택 가격이 내릴 때 매도한다.

 

그래서 우리나라의 주택 변동폭이 큰 것이다.

 

돈이 많은 자본가들이

주택을 현저히 많이 가지고 있다면

가격 변동폭이 크지 않을 것이다.

 

그리고

가격이 떨어져도 안 팔 것이다.

 

왜냐하면

가격이 오를 것임을 알기 때문이다.

 

이들이 집을 매도하는 것은

어쩔 수 없을 때

하는 것이다.

 

이러한 이유 때문에

지금부터는 전세 가격이 중요하다.

 

전세 가격이 무너지는 순간

갭 투자로 집을 사두었던

사람들이 집을 던질 수밖에 없다.

 

전세 가격의 하락이 클수록

더 빠르게 집을 처분해야만 하는

상황이 된다.

 

금리가 높기 때문에

이자를 감당하기 힘들어

어쩔 도리가 없다.

 

빚으로 샀기 때문에

마음이 급해질 수밖에 없다.

 

이런 상황에 있는 분들이

주택 가격의 변동성을 키운다.

 

 

 

 

앞으로 서울 경기 인천의 들어올

아파트 입주 물량도 많다.

 

이는 전세 가격이 하락하는 

하나의 이유이기도 하다.

 

최근 전세 가격의 하락이

높아진 금리로

전세 수요가

월세로 바뀌고 있는 것도

맞는 이야기다.

 

이와 더불어 가격의 하락은

공급이 증가로 일어난다.

 

현재 수도권에 전세 물량이

증가하는 것도 전세 하락의

원인이 된다.

 

결국

미분양 증가와

입주물량의 누적적인 증가로 인한

전세 가격이 향방이

내년 부동산 시장의 방향을 정할 것이다.

 

 

 

200년 이후와 비교해도

내년 강남구의 입주물량도

굉장히 많다.

 

이 부분은 내년 강남 부동산 시장에

큰 영향을 줄 것이다.

 

그리고 큰 물량의 입주장에는

전세 가격이 많이 하락할 수 있다.

 

최근 강남에 집을 매수한 수요가

갭 투자인데

매매가와 전세가가 거의 붙은 경우에

매수를 했을 것이다.

 

입주장에 전세가가 내려앉는다면

매도가 증가할 가능성이 높아진다.

 

사실상 내년

강남의 집값이 출렁일 가능성이

매우 높다.

 

불패는 없다.

 

6,000 가구를

20억 전세로

누가 다 받아줄 수 있을까?

 

쉽지 않은 문제다.

 

만약 전세 자금 대출 금리가 낮아지고

고가 주택의 전세 대출이 가능하다면 다를 수 있다.

 

하지만 지금은 기준금리도 오르고

전세 대출 금리도 높은 상태다.

 

이미 일부 지역은 문제가 되고 있으며

전세 가격이 급락하고 있다.

 

 

 

 

전국적으로 미분양 아파트가 늘고 있다.

 

전반적으로 전세 가격이 하락하고

미분양 아파트가 증가하면서

부동산 시장을 억누를 가능성이 크다.

 

그리고 이것은

하락하는 시장의 마지막 단계에서

일어나는 현상이다.

 

즉, 하락의 폭이 매우 큰

마지막 단계에서 보이는

현상인 것이다.

 

결국 이런 과정 후

시장이 바닥으로 갈 가능성이

높아진다.

 

우리가 봐야 할 것은

시기가 아니다.

 

가격을 봐야 한다.

 

만약 2023년에라도

가격이 많이 하락하면

바닥이 될 수 있다는 의미다.

 

그리고 현재 가격 하락의

여러 가지 신호들이 있다.

 

 

2021년 11월 이후

금리 상승과 가격 고점 논란에

서울 아파트의 매도 물량

갑자기 늘어난다.

 

 

 

위 그림은

전국 아파트 실거래가 변동 예측치이다.

 

서울은

22년 9월 대비 23.2%가 하락하면

바닥이 형성될 수 있다고 본다.

 

이렇게 하락되면

이제는 살 사람이 생긴다..

 

부동산은 주식과 달리

거주 가치와 사용가치가 있어

가격이 계속 하락할 수는 없다.

 

일정 수준 하락하면

사는 사람이 생길 수밖에 없다.

 

그리고 예측치의 하락 기준은 아래의 그림이다.

 

 

위와 같이

서울의 주택 가격이 23% 하락하면

서울 주택구입 부담지수가

137로 급격하게 하락된다.

 

지표가 100일 때

내 소득의 25%를

주택담보대출의 상환액으로

사용한다는 의미이다.

 

현재는 그 수치가 200이 넘는다.

 

그리고 137로 지표가 내려오면

누군가는 투자의 목적으로

매수하기 시작한다.

 

가격의 변화를 일으키는 것은

투자다.

 

이때부터는 다주택자가 증가하기

시작할 것이다.

 

지표가 137까지 내려와도

실수요자는 가격이 더 하락할까 두려워

못 산다.

 

이런 때가 오면

돈을 벌 수 있는 구간이 오는 것이다.

 

이 시기가

내년이든 23년이든

가격을 봐야 한다.

 

우리는 유연한 생각을 가져야 한다.

 

'금리가 내려가면 집을 살 테야!'

 

만약 고금리를 유지한 채

부동산 가격만 하락한다면?

 

중요한 것은 가격이 하락한 것이다.

 

대부분의 사람들이

고금리에는 고정금리 대출을 받고

저금리에는 변동금리 대출을 받는다.

 

주가가 내려갈 때 팔고

주가가 올라갈 때 사는 것과 

동일하다.

 

고금리에는 금리가 더 상승할까 봐

고정금리로 대출하고

저금리에는 금리가 더 낮아질까 봐

변동금리로 대출한다.

 

그리고 금리가 높으면

높은 금리 때문에

부동산 가격이 하락해도 못 산다.

 

결국 금리가 높아도 

가격이 하락한 것이 더욱 중요한 부분이다.

 

지금보다 금리가 높아도

부동산 가격이 5억 하락했다면

 

그리고 하락한 5억이 다시 회복된다면

금리를 걱정해야 할까?

 

유연한 생각을 가지고 가격을 봐야 한다

 

그렇다면 어떻게 매수해야 하나?

 

자신이 거주하고 싶고

투자하고 싶은 곳의 아파트들을

가격 추이를 열심히 들여다본다.

 

그리고 그중에서

가격이 제일 많이 하락한 것을

매수하면 된다.

 

가격이 왜 내려갔느냐는 중요하지 않다.

가격이 하락한 것만 봐야 한다.

 

 그리고 급매를 살 수 있는 좋은 방법이 있다.

 

부동산 사장님에게

성과급을 주는 것이다.

 

법정 기준으로 정해진 중개수수료 이외

더 많은 수수료를 약속하는 것이다.

 

가격을 싸게 사는 것이 중요하지

수수료를 아끼는 것은 중요치 않다.

 

 

 

우리가 주목해야 할 점이 또 하나가 있다.

 

2008년에서 2014년까지

부동산 가격이 하락하는 동안

특이점은

2013년의 가격 하락 속에서도

거래량이 회복된 것이다.

 

이때가 정부에서

빚내서 집을 사라고 한 시기다.

 

지속적인 하락한 가격을 보고

투자 수요가 유입된 것이다.

 

가격 하락과 더불어

거래량이 회복되면

상승하는 좋은 시장이 올 수 있다.

 

이때 집을 구입하셨으면 좋겠다는 생각이다.

 

영원한 불패도 없고

영원한 상승도 없다.

 

이미 어느 지역은

낮아진 가격에 

이미 거래량을 회복하는 현상이 나타나고 있다.

 

미분양과 전세가 하락으로 인한

낮아진 가격과

거래량 회복의 신호를 보고

내 집 마련을 하셨으면 한다.

 

 

 

끄적끄적

 

무엇이든

본인이 감당할 수 있는 자금을 기준으로

매수 가격으로 정하는 것이 옳다.

 

비싼 것이 많이 오르는 것은 맞다.

 

하지만 무조건 싸졌다고 능력에 벗어난

대출을 받는다면 더욱 힘들어 질 것이다.

 

하지만 능력을 초과한 대출을 받아

본인이 정한 한계 이상으로

능력을 더 키운다면 이보다 더 좋을 수 없다. 

 

예컨데 압구정이 좋지만

압구정이 23% 하락으로

과도한 대출로 이를 구입한다면

경매로 넘어갈 수 있다.

 

하지만 본인의 역량을 키워

원리금도 갚고 다시 부동산 상승할 때까지

소요할 수 있다면 이보다 금상첨화는 없다.

 

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강남의 공급 물량은 여러 가지 가능성이 있다.

 

일단 정부의 큰 도움이 있었다.

 

최근 급등한 가격으로

강남의 재건축 단지의 주택을 매수하지 못하도록

제도적으로 막아줘서(투기과열지구, 토지거래허가구역, 취득세 중과)

투기도 막아줬다.

 

두 번째로

둔춘주공은 예외로 하더라도

대부분 조합원 소유가 많다는 것이다.

일반적으로 조합원은 분양가 대비

그 분담금이 높지 않다.

 

만약 다수의 조합원들이 실거주 능력이 돼서

강남의 재건축된 집에 실거주한다면

저 많은 강남의 공급물량은 의미가 없을 수 있다.

 

세 번째로

조합원들의 낮은 분담금으로 인해

역전세를 대비하거나 욕심을 버리고

전세 가격을 낮게 책정해도 상관이 없다면?

 

빠른 잔금 마련을 위해 전세 보증금을 

급히 받아야한다면?

 

전세 가격 하락에 영향을 줄 수 있다.

 

결국

'조합원들이 어느 정도의 현금 융통력을 가졌는가?'

의 문제다.

 

사실 강남에 집을 보유한 사람들은

걱정할 필요 없다.

 

이미 그만큼의 현금 창출력이 있을 것이다.

 

그리고 강남 자체도 걱정의 대상이 아니다.

 

이미 대기수요가 많다.

 

문제는 강남의 전세가격으로 인한

수도권과 여타 서울 지역의 영향을 줄

전세가격이다.

 

부디

실거주를 위해 갭 투자한 젊은이들이

정부의 도움을 받던지

혹은 자신의 역량을 키우던지

잘 풀리기를 소망한다.

 

 

원본 영상입니다~

https://www.youtube.com/watch?v=XM54KrEXGYs