주택 가격 하락 너무 가파르다 (f. 삼프로TV 김효진 위원)

삼프로TV 김효진 위원

 

 

환율이 1,300원 대로 급락했다.

 

우선 그 이유를 알아보자.

 

 

 

 

그 배경은 세 가지다.

 

미국 중간선거

중국 리오프닝

해외 자금 유입

 

미국 중간선거에서

공화당이 우세하면

달러의 약세를 가져올 것이라는

기대감

(민주당의 재정 정책 제동으로

돈이 풀리는 것을 막음)

 

중국이 리오프인을 하면서

중국 경제가 활력을 보이고

달러 대비 위안화 강세가 보일 수 있다.

 

마지막으로

해외에서 우리나라로

자금이 유입된 것을 이유로 들 수 있다,

 

위에 그래프를 보면

미국 상하원을 공화당이 가져간 경우

두 번은 달러 강세가 된 것 같다.

그리고 한 번은 보합

남은 한 번은 약세

 

논리적으로 공화당이 우세하면

달러 약세가 맞지만

데이터 상으로는 명확하게 일치하지 않는다.

(경향성이 크게 없다.)

 

중국의 리오프닝의 경우

내년(2023) 3월 양회 이후에

중국인의 mRNA 백신 대량 접종이

가능할 것으로 보고 있다.

 

한 가지 확실한 것은

중국의 리오프닝은 이미 예정된 이벤트로

그 시기가 좁혀져 오는 것은

긍정적인 신호다.

 

사실 가장 중요하다고 판단되는 부분이

외화의 국내 유입이다.

 

해외 자본이 중국의 비중을 줄이고

우리나라의 비중을 높이는 흐름이

보이고 있다.

 

반가운 소식이지만 이보다

서학개미로 칭하는 국내 투자자들이

달러를 들고 다시 국내 시장에

돌아오고 있다는 부분이다.

 

 

위 그래프는 순대외금융자산을

나타낸 것이다.

 

그래프가 마이너스(음)의 부분에 있으면

외국인이 한국을 많이 매수한 것

 

플러스(양)의 방향이 되면

한국의 자금이 해외투자를

더 많이 한 것이다.

 

해외 투자 금액이 환율 적용하면

대략 900조다.

 

그리고

요즘 받고 있는 흥미로운 질문이

'달러원 환율이 언제 고점을 찍을까요'

가 아니라

'미국 주식에 손실을 봤지만

언제 환전해서 원화로 바꿔야(환차익)

손해를 만회할 수 있을까요'

이다.

 

질문의 결이 달라지고 있다.

 

어떻게 환율이

일주일만에 가파르게

하락할 수 있을까?

 

국내 시장에

달러의 막대한 공급이 있었다는 

이야기다.

 

해외주식으로 애태우는 것 보다

국내에 높은 금리에

안전하게 투자할 채권 등이

생겼다.

 

현명한 서학 개미들이

국내로 많이 유입된 것이 아닌가 싶다.

 

2008년 리만브라더스 사태 이후

한국의 달러원 환율이

900원에서 1,600원까지 상승했다.

 

이 시기 하루에 환율이 100원씩

오르던 날도 있었다.

 

달러를 사자는 사람만 있고

파는 사람이 없는

온전한 기능을 못하는 시장이었다.

 

하지만 현재는

시장에서 자발적으로 달러가 공급되어

사고자 하는 사람과

팔고자 하는 사람 간에

공방전을 벌이는 상황이다.

이를 통해 일정한 가격을 형성된 점이

시장이 위기가 아닌 것으로 보여 질 수 있다.

 

만약 외국인 투자자라면

이러한 달러원 환율의 저항을 보고

1,400대가 고점이라고

생각할 가능성도 충분히 있다.

 

다만 현재의 1,300원대의 달러원 환율에서

다시 상승할 것으로 보고 있다.

 

 

 

 

위 그래프에서 일단

회색 막대를 보자.

 

환율은 교환 비율이다.

달러가 1씩 변하면

원화도 상응하여 1씩 변하는 것이

정상 시장이다.

 

위 그래프에서 막대가 위를 향하면

달러가 1씩 변할 때

원화는 그 보다 더 많이 변하여

변동성이 큰 상황을 말한다.

(환율 오버슈팅)

 

올해 9월, 10월을 보면

달러 대비 원화의 엄청난 변화를

볼 수 있다.

 

지난 2주 동안 발생된 몇 가지 이유로

현재 원화의 변동성이 빠르게

정성적으로 내려오는 것을

확인 할 수 있다.

 

그리고 노란 선과 빨간 선

실제로 만나면

현재 환율에 맞게 되돌아온 것으로

더이상 힘있게 달러원 환율이

내려가기 어렵다.

 

(그래프를 보면 붉은 선과 노란선이

실제로 만나 있어야 달러원 환율이

정상적인 시장이다.)

 

추가적으로

달러원 환율이 낮아지기 어려울 것 같은

이유가 있다.

 

 

 

 

세계적인 주택 가격 하락이

너무 가파르다.

 

오른쪽 그림을 보자.

 

미국 대도시의 주택 가격 그래프이다.

그리고 전월 대비 가격의 흐름을 보여준다.

현재 7, 8월까지의 데이터가 나온 상태이다.

 

미국의 주택 가격이

대표적으로 하락했던 시기는

서브프라인 모기지 사태가 발생한

2008년도이다.

 

이때부터 2년간 주택 가격이 

강하게 하락했다.

 

그리고 빨간 선은

2008년 주택 가격의 평균 하락폭이다.

 

자세히 보면 올해 7,8월의 가격 하락폭과

그 선이 일치한다.

 

2008년 하락의 시작은

지금보다 완만했다. 

하지만 너무 빠른 속도로

2008년 평균 하락폭과 동일한

하락폭을 보이고 있다.

 

 

왼쪽의 그래프는

세계 기준 금리이다.

 

금리는 2000년대부터

평균적으로 40개월 동안

0.06%(6bp)가 올랐다.

 

최근 7개월간

한달 평균 0.2%(20bp)가 올랐다.

오름 폭이 세 배가 넘는다.

 

보통은 이런 무시무시한 소식이

전해져도 주택가격 지수는

크게 움직이는 모습을 보이지 않는다.

(통계 자체의 문제인지

다른 요인인지 알 수 없지만)

 

하지만 주택 가격지수도

빠른 속도로 하락하는 것이

환율 시장에도 좋은 영향을 주기

어려운 이유가 되겠다.

 

 

 

 

독일과 호주도 주택 가격이

많이 하락한 국가들이다.

 

파란선은 세계 금융위기 전후

주택 가격의 흐름이다.

 

지금의 상황(붉은 선)과

비교해도 그 때와 비슷한 속도로

주택 가격이 하락하고 있다.

 

주택 가격의 하락은

미국만의 문제는 아니다.

 

 

 

 

마찬가지로

뉴질랜드와 한국의 주택시장도

전월 대비 크게 하락하는 모습이다.

 

주식 시장과 증권 시장을

바라보는 입장에서

지금 처럼

주식이 상승 기미를 보이고

환율이 하락하는 움직임을

볼 때가 있다.

 

사람들이 경기 침체에 대한

마음의 준비가 된 상태에서

견조한 데이터와

연준이 금리 인상을 멈출 가능성에 대한

징후를 보고

물가 하락, 원자재 가격 하락,

병목 현상 해소를 희망하며

주식의 바닥은 알 수 없으니

지금 부터 분할 매수를

외치는 사람들도 있다. 

 

하지만 

주택 가격의 가파른 하락은

기대감으로 움직이는

주식 시장의 관점과는 다른 측면에서

고려해봐야 할 사항이다.

 

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그렇다면 어떤 조합이 나와야

시장이 안정될 것으로 보일까?

 

올해 경기를 바라볼 때

두 가지 축이 있었다.

 

하나는 에너지 가격이 하락하느냐

남은 하나는

부동산 가격의 급격한 하락이

없을 경우였다.

 

앞선 설명과 같이

주택 가격은 급한 하락을 보이고 있다.

 

반면 유가는 크게 하락하지

못하는 모습이다. 

 

현재 긍정적으로 보는 신호는

금리와 함께 유가가 하락하는 모습이다.

 

경기 둔화를 반영하여

유가와 금리가 낮아져야

FED도 Pivot을 고려할 것이다.

 

하지만 현재

약간의 금리 하락의 움직임만 보여도

주식 시장이 상승하는 움직임은

유가도 함께 동반 상승시킨다.

 

이것은 FED가

높은 금리가 유지해야 하는

원인을 제공한다.

 

즉, 지속적인

도돌이표의 모습을 보이고 있다.

 

오늘 발표될 미국 물가치도

오히려 상승할 가능성이 있다.

서비스 물가, sticky 물가 등

여러 요인이 있지만

유가가 하락하지 못하니

물가의 하락도 제한적인 것이다.

 

다시 강조 하지만

금리의 하락과 유가의 하락이

동반될 때

유의미한 조정으로 볼 수 있다.

 

 

위 그래프의

검은 선은 세계 경기선행지수이다.

 

황색 막대는

유가의 하락폭이다.

 

두 그림이 동조하는 모습을 보인다.

 

즉, 유가의 하락 폭이 클수록

세계의 경기가 안좋아지는 것을

알 수 있다.

 

유가 하락이

당장의

FED의 금리 인하와

부동산 상승을 불러오지는 못할 것이다.

 

다만 유가는

경제의 대다수에 큰 영향을 주는

전방위적인 비용이다.

(우리는 사용하는 대부분은 석유제품이다.)

 

그리고 매일 매일 그 가격이 변하여

경제에 미치는 시차가 매우 빠르다.

(주유소 기름 가격은 매일 바뀐다.)

 

유가의 하락은

경제에 들어가는 비용이 줄어드는 것을 말한다. 

 

이것이 선행되어야

중앙은행도 강한 부양을 할 수 있다.

 

 

현재 유가는 전고점 대비

약 20% 하락한 수준이다.

 

수치는 의미가 없지만

개인적으로 월평균 $65 정도는 되어야

경제가 다시 회복할 기회가

왔다고 말할 수 있을 것 같다.

 

현재도 유가의 변동성은 심하지만

월평균 $80~$90 대에서

왔다갔다하는 상황이다.

 

사실 세계적인 친환경 기조에서

원유로 자금을 조달하는

러시아와 사우디 등이 유가를

하락시킬 이유가 없다.

 

하지만 현재 시장을 움직일 수 있는

포인트가 되는 것이 유가인 것만은 

분명하다.

 

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정리하자면

주택 가격의 하락이 심상치 않다.

유가 하락이 나와야 하지만

만만치 않은 상황이다.

 

하지만 안좋은 면만 있는 것은 아니다.

 

2008년에의 금융위기는

사실 중국이 대대적인 부양책으로

4조위안을 시장에 풀어

주변국들이 수출을 하며

다시 일어섰다.

 

지금 사이클의 위기는

기업들의 투자가

회복의 단초가 될 것으로 보인다.

 

이야기는 다음에 이어가도록 하겠다.